Secondo la Cassazione l’acquisto di immobili in aree protette presuppone che l’acquirente conosca i vincoli derivanti dalle leggi istitutive ● Non costituisce causa di risarcimento se il Comune omette l’informazione nel certificato di destinazione urbanistica
In copertina, trulli diroccati nel parco naturale regionale Terra delle gravine – foto ©Fabio Modesti
di Fabio Modesti
La Cassazione, 2ª sezione civile, in una recente ordinanza ha sostanzialmente affermato che la vendita di un immobile in aree protette, nelle quali vigono misure di salvaguardia che riducono le capacità edificatorie rispetto ai piani urbanistici comunali almeno fino all’approvazione dei piani territoriali delle stesse aree protette, non determina un obbligo di informazione in tal senso da parte del venditore all’acquirente. La questione riguarda la compravendita di suoli nel parco regionale pugliese “Terra delle gravine”. Secondo la società che ha proposto appello in Cassazione (Inedil s.r.l. di Noci) dopo che in primo ed in secondo grado era stata soccombente, i venditori avevano omesso l’informazione per la quale i suoli interessati soggiacevano alle misure di salvaguardia del parco inibendo così i progetti edificatori. Inoltre, il Comune avrebbe omesso nel certificato di destinazione urbanistica di evidenziare la vigenza delle norme di salvaguardia dell’area protetta. La società acquirente, quindi, ha chiesto l’annullamento del contratto di compravendita ed il risarcimento economico per essere stata indotta all’acquisto in mancanza di tali informazioni.
Anche la Cassazione ha respinto il ricorso, articolato in vari motivi, condividendo le decisioni della sentenza di secondo grado. «Si premette – è scritto nella sentenza di Cassazione – che perché sia riscontrabile l’errore idoneo a fondare la pronuncia di annullamento del contratto per conseguente vizio nella manifestazione di volontà negoziale del contraente, è necessario accertare, da un lato, se la parte caduta in errore si sia indotta alla stipula del contratto in base ad una distorta rappresentazione della realtà, determinante ai fini della conclusione del negozio, e, dall’altro, se con l’uso della normale diligenza l’altro contraente avrebbe potuto rendersi conto dell’altrui errore, non essendo richiesto che l’errore sia stato riconosciuto in concreto, bensì l’astratta possibilità di tale riconoscimento, in una persona di media avvedutezza. L’indagine sul ricorrere degli elementi indicati si risolve in un accertamento di fatto, che è proprio del Giudice di merito e che non è censurabile in sede di legittimità se sorretto da congrua e logica motivazione. La Corte di merito non ha introdotto alcun requisito ulteriore, rispetto alle indicazioni che precedono desumibili direttamente dalla previsione normativa, per ritenere rilevante l’errore ai fini dell’annullamento del contratto ma ha sostanzialmente ritenuto che, per la qualità imprenditoriale di Inedil s.r.l. in quanto società operante nel settore edilizio con lunga esperienza pregressa e per l’essere stato l’inserimento del fondo compravenduto nell’area del Parco delle Gravine disposto con legge regionale (legge regionale n. 18/2005), non fosse proprio ipotizzabile l’esistenza, sotto il profilo giuridico, di una situazione soggettiva qualificabile come errore di fatto ma che, invece, la società ricorrente fosse consapevole che i terreni acquistati rientrassero nel perimetro del Parco delle Gravine».
Ed ancora, «si pone nella stessa logica interpretativa anche la considerazione di irrilevanza della mancata indicazione del vincolo derivante dall’inclusione del fondo nell’area del Parco nel certificato di destinazione urbanistica, tratta dalla Corte di merito prima di tutto dal fatto che detta inclusione, con i vincoli conseguenti, derivasse da una legge ragionale pubblicata sul BURP, da intendersi nota alla società ricorrente anche in ragione dell’attività imprenditoriale esercitata». Su quest’ulimo punto la Cassazione ha evidenziato come «la Corte di merito ha sottolineato che, a prescindere dalla ritenuta non obbligatorietà dell’indicazione dei vincoli derivanti dalla L. R. n. 18/2005 nel certificato di destinazione urbanistica, rimanevano il fatto che le misure di salvaguardia incidenti sul bene non ne escludevano l’edificabilità e il fatto che la legge regionale richiamata si doveva considerare nota perché pubblicata sul BURP: ne aveva tratto come conseguenza che “comunque è da escludere che l’acquisto del fondo e i danni che ne sarebbero derivati alla INEDIL dall’inserimento del fondo nel perimetro del parco siano da collegare causalmente all’incompletezza del certificato di destinazione urbanistica in quanto, per le ragioni su esposte, si ritiene che la Inedil ben sapesse dell’inserimento del fondo nel perimetro del Parco delle Gravine“. La pubblicazione sul Bollettino Ufficiale delle Regioni delle leggi istitutive delle aree protette determina la conoscenza della situazione del terreno oggetto di compravendita da parte della società acquirente ed il venir meno delle condizioni di richiesta di risarcimento del danno ai Comuni che emettono le certificazioni di destinazione urbanistica.
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